Jeśli zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży u notariusza nie jest możliwe (z uwagi np. na konieczność otrzymania kredytu finansującego zakup) konieczne będzie podpisanie umowy przedwstępnej. Taką umowę można podpisać u notariusza lub też bez jego udziału.

Nie ma szablonu, czy tez wzoru takiej umowy. Strony transakcji (Sprzedający i Kupujący) określają w umowie przedwstępnej jej warunki. Podstawowym elementem jest oczywiście wskazanie przedmiotu umowy, czyli dokładne opisanie nieruchomości (samo podanie adresu może być niewystarczające, warto te informacje uzupełnić o numer księgi wieczystej, podstawę nabycia – tj. m.in. podanie daty jej zawarcia, numer repetytorium aktu notarialnego). Kolejnym istotnym elementem prawidłowo sporządzonej umowy przedwstępnej jest wskazanie miejsca i daty jej zawarcia oraz wskazanie strony Sprzedającej i Kupującej (dane osobowe).

W umowie przedwstępnej należy określić warunki transakcji, tj. należy podać cenę sprzedaży, termin podpisania umowy przyrzeczonej oraz określić wartość wpłaconego zadatku lub zaliczki.

Warto jednak zwrócić uwagę na to, czy powinna zostać wpłacona zaliczka, czy zadatek. Ma to bardzo duże znaczenie dla zabezpieczenia transakcji - zarówno dla jednej jak i dla drugiej strony umowy. 

Większość osób uważa, że zadatek i zaliczka to pojęcia tożsame. Nie. Instytucja zadatku zabezpiecza transakcję. Zabezpiecza zarówno sprzedającego jak i kupującego, w ten sposób, że gdyby do umowy przyrzeczonej nie doszło w wyznaczonym terminie z winy Kupującego, wówczas Sprzedający może od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Z kolei gdyby do umowy przyrzeczonej nie doszło z winy Sprzedającego, wówczas Kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W ten sposób zapłata zadatku wiąże obie strony transakcji i zobowiązuje je do przystąpienia do umowy przyrzeczonej w ustalonym terminie.

Umowa przedwstępna może zostać rozszerzona o protokół uzgodnień stanowiący załącznik do niej. W protokole uzgodnień (zwłaszcza jeśli nabywamy nieruchomość na rynku wtórnym) warto, aby Strony umowy sporządziły spis wyposażenia nieruchomości (o ile Strony się umówiły, że nieruchomość będzie sprzedawana także z określonym wyposażeniem, a z reguły tak jest).

Sam wykaz przedmiotów może być niewystarczający, warto taki protokół  uzupełnić również o informacje dotyczące jego stanu (np. czy sprzęt AGD jest sprawny, czy też opisanie stanu zabrudzenia ścian, zarysowania podłóg). Są to dość szczegółowe informacje, jednak ich opisanie już na etapie zawarcia umowy przedwstępnej pozwoli uniknąć ewentualnych nieprzyjemności w trakcie przekazania nieruchomości nowym właścicielom.

Warto jednocześnie pamiętać o zapisie zobowiązującym Sprzedającego, aby pozostawił nieruchomość w stanie niepogorszonym (moment zawarcia umowy przedwstępnej, a czas przekazania nieruchomości to zwykle różnica nawet kilku miesięcy, stąd warto zastosować zapis, który dodatkowo zabezpieczy interesy Kupującego).

Oczywiście przed podpisaniem umowy przedwstępnej bezwzględnie Kupujący powinien szczegółowo zapoznać się z dokumentami nieruchomości (m.in. z księgą wieczystą, podstawą nabycia). Należy także zobowiązać Sprzedającego, że do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nie obciąży on zbywanej nieruchomości pod żadnym tytułem prawnym.

Istnieje także szereg innych zapisów, które warto uwzględnić. Między innymi należy zobowiązać także Sprzedającego, aby dostarczył wszystkie niezbędne dokumenty w dacie zawarcia umowy, do Kancelarii notarialnej – miejsca sporządzenia umowy przyrzeczonej. Równie istotne znaczenie ma zatem wskazanie Kancelarii notarialnej, która sporządzi umowę przyrzeczoną, lub przynajmniej miasto, w którym taka umowa się odbędzie. Dzięki temu unikniemy ewentualnych nieporozumień na późniejszym etapie.

Podpisanie umowy przedwstępnej jest pierwszym, oficjalnym krokiem zmierzającym do zawarcia umowy ostatecznej – umowy przyrzeczonej. Warto zatem zadbać o każdy jej element, aby interesy stron transakcji były zabezpieczone i aby cała transakcja była rzetelnie i sprawnie przeprowadzona.